Pośrednik Nieruchomości
online

Umowa przedwstępna: Gdy dogadacie się co do ceny i warunków, warto spisać ustalenia w umowie przedwstępnej. Dzięki temu obie strony mają pewność co do dalszego przebiegu transakcji. Możesz żądać zadatku – to zabezpieczenie, że kupujący poważnie podchodzi do zakupu. Zadatek zwyczajowo wynosi ok. 5-10% ceny i w razie, gdy kupujący się rozmyśli, możesz go zatrzymać. Jeśli to Ty się wycofasz bez przyczyny – musisz zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. W umowie przedwstępnej określcie: cenę sprzedaży, termin zawarcia aktu notarialnego, wysokość zadatku/zaliczki, sposób płatności (np. że częściowo z kredytu), oraz wszelkie dodatkowe ustalenia (np. co zostaje w mieszkaniu, do kiedy lokal będzie opuszczony, kto ponosi koszty aktu notarialnego). Wpiszcie też, jakie dokumenty dostarczysz kupującemu przed aktem (zaświadczenia o opłatach, podatkach, meldunkach – choć najlepiej mieć je już teraz). Forma umowy: Może być to zwykła forma pisemna (wtedy zadatek dajemy „z ręki do ręki” z potwierdzeniem na piśmie) lub forma aktu notarialnego. Ta druga daje większe bezpieczeństwo (możliwość przymuszenia do sprzedaży lub wpisu roszczenia do KW), ale kosztuje kilkaset złotych taksy. Wybierzcie, co Wam odpowiada. Po podpisaniu umowy przedwstępnej i otrzymaniu zadatku, wstrzymaj inne działania marketingowe – masz już kontrahenta.

Przygotowanie dokumentów do sprzedaży: Teraz, zanim dojdzie do aktu notarialnego sprzedaży, musisz zebrać aktualne dokumenty i dopełnić formalności. Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś, uzyskaj: zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o niezaleganiu w opłatach, zaświadczenie z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości (oraz opłacie za użytkowanie wieczyste, jeśli dotyczy) i zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania. Dokumenty te będą potrzebne notariuszowi tuż przed podpisaniem aktu (powinny być nie starsze niż 1-3 miesiące w dniu aktu). Jeżeli mieszkanie było kiedykolwiek obciążone hipoteką, a kredyt spłaciłeś, upewnij się, że masz dokumenty potwierdzające spłatę i zgodę banku na wykreślenie hipoteki (jeśli jeszcze formalnie nie wykreślono jej z KW). Gdy wciąż spłacasz kredyt i mieszkanie jest pod hipoteką – wystąp do banku o wydanie promesy (zapewnienia, że po otrzymaniu określonej kwoty bank zwolni hipotekę). Przekaż te informacje kupującemu – zazwyczaj uzgadnia się, że część ceny w wysokości salda kredytu trafi bezpośrednio na konto banku w dniu transakcji, a reszta do Ciebie. Jeśli kupujący bierze kredyt, przygotuj mieszkanie na wizytę rzeczoznawcy wyceniacza przysłanego przez bank – umożliw mu oględziny wszystkich pomieszczeń, pokaż dokumenty (KW, plan mieszkania, faktury za remonty jeśli były – to może pozytywnie wpłynąć na wycenę). Notariusz przed aktem będzie potrzebował Twoich danych osobowych (PESEL, adres, stan cywilny). Jeśli masz współmałżonka, który jest współwłaścicielem lub macie ustawową wspólność majątkową – on/ona również musi być obecny u notariusza lub udzielić Ci pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży. Nietypowe sytuacje: Gdy mieszkanie nabyłeś niedawno (mniej niż 5 lat temu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś) – będziesz musiał rozważyć kwestie podatkowe (PIT) związane ze sprzedażą przed upływem 5 lat. Jeśli nie minęło 5 lat, co do zasady sprzedaż podlega opodatkowaniu 19% od dochodu, chyba że w ciągu 3 lat przeznaczysz uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe​podatki.biz. Przygotuj się, że notariusz zapyta w akcie, czy spełniony jest warunek 5 lat; jeśli nie, zaznaczy, że ciąży na Tobie obowiązek podatkowy (rozliczysz go sam w zeznaniu rocznym PIT). Ten podatek nie blokuje transakcji, ale warto mieć plan, czy skorzystasz z ulgi mieszkaniowej (np. kupno innej nieruchomości za te pieniądze w ciągu 3 lat). Kolejna sytuacja: jeśli mieszkanie było wynajmowane, dopilnuj rozwiązania umowy najmu i wyprowadzenia się najemców przed sprzedażą – mieszkanie powinno być przekazane wolne od osób trzecich.

Akt notarialny sprzedaży: Ustal z kupującym termin i kancelarię notarialną. Zwykle kupujący jest zainteresowany jak najszybszym dopełnieniem formalności, zwłaszcza jeśli jego kredyt jest już gotowy. Przed wizytą u notariusza dostarcz mu wszystkie dokumenty, o które poprosi (odpis KW, zaświadczenia, dane stron, ewentualne promesy banku itp.). W akcie notarialnym znajdą się wszystkie uzgodnienia: cena i sposób jej zapłaty, oświadczenia stron o stanie prawnym mieszkania, informacje czy lokal jest pusty czy obciążony prawami osób trzecich, termin wydania mieszkania (jeśli nie od razu), wykaz przekazywanego wyposażenia (jeśli to ustaliliście) itp. Przebieg spotkania u notariusza: Notariusz sprawdzi tożsamość Twoją i kupującego z dowodów osobistych. Następnie odczyta na głos cały akt – słuchaj uważnie, możesz zadawać pytania lub prosić o korekty, jeśli coś nie zgadza się z ustaleniami. Po odczytaniu oboje z kupującym składacie podpisy. W tym momencie, jeśli nie postanowiono inaczej, własność mieszkania przechodzi na kupującego, a Ty stajesz się bogatszy o ustaloną kwotę (o ile już ją otrzymałeś lub zabezpieczyłeś otrzymanie). Kupujący zwykle przekazuje pieniądze zgodnie z treścią aktu: jeśli wcześniej wpłacił Ci zadatek, akt to odnotowuje, reszta ceny może być płatna przelewem po podpisaniu – często jeszcze w kancelarii kupujący zleca przelew online lub podpisuje polecenie przelewu przygotowane wcześniej. Jeśli część płaci bank z kredytu, to bank uruchomi przelew na Twój rachunek w terminie określonym w akcie (zwykle 1-3 dni). Koszty transakcji: Notariusz pobierze taksę notarialną oraz podatek PCC (jeśli kupujący go nie jest zwolniony) – to płaci kupujący, chyba że umówiliście się inaczej. Ty jako sprzedający zazwyczaj nie ponosisz opłat u notariusza, chyba że np. dzielicie się nimi po połowie – takie rzeczy powinny być zawarte w umowie przedwstępnej lub uzgodnione przed podpisaniem aktu. Jeśli sprzedajesz mieszkanie z hipoteką, notariusz w akcie ujmie instrukcję płatności: że określona kwota idzie na konto banku X tytułem spłaty kredytu, a reszta na Twoje konto. Dzięki temu kupujący ma pewność, że po zapłacie dług zniknie, a Ty – że bank zwolni hipotekę. Po podpisaniu aktu otrzymasz od notariusza jeden wypis aktu (kolejne możesz uzyskać za opłatą). Notariusz sam wyśle wniosek do sądu o wykreślenie Twojego nazwiska z KW i wpisanie nowego właściciela (oraz wykreślenie hipoteki, gdy została spłacona, lub wpisanie nowej na bank kredytujący).

Wydanie mieszkania kupującemu: Jeśli w akcie notarialnym zgodziłeś się wydać mieszkanie w określonym terminie (np. „niezwłocznie po otrzymaniu całości ceny” albo konkretnie „do 7 dni od aktu”), dopilnuj dotrzymania tego terminu. Najlepiej umówić się z kupującym na przekazanie kluczy w obecności protokołu zdawczo-odbiorczego. Spiszcie w nim stan liczników mediów na dzień przekazania​bankier.pl, by oddzielić jasno Twoje rozliczenia od momentu, gdy nowy właściciel przejmuje lokal. W protokole możecie też wypisać elementy wyposażenia pozostające w mieszkaniu oraz ogólny stan mieszkania, co zabezpieczy Cię przed późniejszymi nieuzasadnionymi roszczeniami. Pamiętaj, by przekazać wszystkie komplety kluczy. Wraz z mieszkaniem przekaż kupującemu dokumenty, które mogą mu się przydać: instrukcje obsługi sprzętów AGD, karty gwarancyjne, jeśli jakieś obowiązują, informacje o tym, gdzie znajdują się liczniki, skrzynka bezpiecznikowa, itp. Po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego masz już formalnie zamknięty etap sprzedaży.