Pośrednik Nieruchomości
online

SPRZEDAŻ DZIAŁKI – Etap 1: Weryfikacja stanu prawnego i przygotowanie dokumentacji

Lista czynności:

1. Sprawdzenie stanu prawnego działki (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste)

2. Uzyskanie numeru księgi wieczystej

3. Pozyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów (ważność: do 3 miesięcy)

4. Pozyskanie wypisu z MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy (jeśli brak planu)

5. (Warunkowo) Geodezyjne wyznaczenie granic działki

6. (Warunkowo) Zaświadczenie z urzędu skarbowego – jeśli działka nabyta przez spadek lub darowiznę

Rozszerzony opis:

1. Sprawdzenie stanu prawnego

Ustal, czy działka jest Twoją wyłączną własnością, współwłasnością, czy objęta użytkowaniem wieczystym. Sprawdź, czy nie ma wpisanych służebności, obciążeń, zadłużeń lub roszczeń.

2. Uzyskanie numeru księgi wieczystej

Numer KW znajdziesz w akcie notarialnym lub możesz uzyskać go w sądzie wieczystoksięgowym lub u notariusza. Jeśli nie masz tego dokumentu, poproś o pomoc zarządcę, poprzedniego właściciela albo sprawdź pocztę – czasem trafia jako zawiadomienie po nabyciu działki.

3. Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Dokumenty z Wydziału Geodezji w starostwie powiatowym. Muszą być aktualne (do 3 miesięcy). Są niezbędne dla notariusza i dla banku, jeśli kupujący bierze kredyt. Pozwalają też sprawdzić, czy np. granice działki nie są błędnie oznaczone.

4. MPZP lub decyzja o WZ

Jeśli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uzyskaj z gminy wypis z planu. Jeśli nie – możesz wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Uwaga: czas oczekiwania na decyzję może wynieść nawet 6 miesięcy.

5. (Warunkowo) Geodezyjne wyznaczenie granic działki

Jeśli działka nie ma widocznych granic (brak słupków granicznych) albo jest spór z sąsiadem – warto zlecić wytyczenie przez geodetę. Może to być także wymagane przez kupującego przed zakupem.

6. (Warunkowo) Zaświadczenie z urzędu skarbowego

Jeśli działka została nabyta przez spadek lub darowiznę, potrzebne będzie zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu obowiązku podatkowego. Dokument nie ma terminu ważności.

SPRZEDAŻ DZIAŁKI – Etap 2: Wycena i promocja oferty

Lista czynności:

1. Określenie ceny ofertowej działki

2. Zebranie informacji do ogłoszenia (powierzchnia, media, dojazd, otoczenie)

3. Wykonanie mapy poglądowej lub szkicu sytuacyjnego

4. Zrobienie zdjęć działki

5. Przygotowanie treści ogłoszenia

6. Publikacja ogłoszenia online i offline (baner, portale, grupy lokalne)

Rozszerzony opis:

1. Określenie ceny ofertowej

Cenę działki warto oprzeć o analizę lokalnego rynku (oferty podobnych działek) lub zlecić wycenę rzeczoznawcy. Uwzględnij uzbrojenie terenu, kształt, otoczenie, dostępność drogi.

2. Informacje do ogłoszenia

Zgromadź dane: numer ewidencyjny, powierzchnię, status planistyczny, klasoużytki, media, dostępność komunikacyjną, otoczenie (np. bliskość szkoły, sklepów, lasu).

3. Mapa poglądowa lub szkic

Przygotuj orientacyjną mapkę z oznaczoną granicą działki – może być z Geoportalu lub własnoręcznie naniesiona na podkład mapowy.

4. Zdjęcia działki

Zrób zdjęcia pokazujące ukształtowanie terenu, drogę dojazdową, otoczenie. Fotografie powinny być wykonane w dzień, z różnych perspektyw.

5. Treść ogłoszenia

Sporządź prosty, rzeczowy opis: lokalizacja, powierzchnia, przeznaczenie, dostęp do mediów, cena. Podkreśl atuty działki i przeznaczenie w MPZP lub decyzji WZ.

6. Publikacja ogłoszenia

Umieść ofertę na Otodom, OLX, Gratka, Facebook Marketplace i w grupach lokalnych. Warto też ustawić baner z numerem kontaktowym bezpośrednio na działce – wielu kupujących reaguje właśnie na ogłoszenia terenowe.

SPRZEDAŻ DZIAŁKI – Etap 3: Negocjacje i umowa przedwstępna

Lista czynności:

1. Kontakt z osobą zainteresowaną i prezentacja działki (opcjonalna)

2. Weryfikacja formy finansowania (gotówka / kredyt gotówkowy)

3. Uzgodnienie ceny i warunków transakcji

4. Sporządzenie umowy przedwstępnej z zadatkiem

Rozszerzony opis:

1. Kontakt z kupującym

W przypadku działek prezentacje nie zawsze są konieczne – wielu klientów samodzielnie sprawdza teren. Jeśli jednak dojdzie do spotkania – wskaż dokładne granice, drogę dojazdową i odpowiadaj na pytania.

2. Forma finansowania

Większość działek kupowana jest za gotówkę lub kredyt gotówkowy. Rzadziej występuje kredyt hipoteczny (np. w przypadku działki budowlanej z planem lub WZ). Jeśli kupujący potrzebuje czasu na kredyt – ustal realistyczne terminy.

3. Uzgodnienie warunków

Ustal cenę, wysokość zadatku (najczęściej 5–10% wartości) i termin aktu notarialnego. Zadatek zabezpiecza obie strony – jego niezwrócenie w razie rezygnacji jednej strony jest formą odszkodowania.

4. Umowa przedwstępna

Można ją zawrzeć pisemnie (cywilnoprawna) lub u notariusza (zalecane). Należy określić strony, przedmiot sprzedaży, ustaloną cenę, formę zapłaty, termin aktu, dane działki (obręb, numer ewidencyjny) oraz załączniki (mapy, KW, MPZP).

SPRZEDAŻ DZIAŁKI – Etap 4: Przygotowanie i podpisanie aktu notarialnego

Lista czynności:

1. Uzyskanie aktualnych dokumentów: wypis i wyrys z rejestru gruntów, MPZP / WZ

2. Uzyskanie świadectwa energetycznego (tylko jeśli na działce są zabudowania z instalacją grzewczą)

3. Uzyskanie zaświadczenia z urzędu skarbowego (jeśli nabyto działkę w drodze spadku / darowizny)

4. Umówienie wizyty u notariusza i przekazanie dokumentów

Rozszerzony opis:

1. Uzyskanie dokumentów

Zbierz wypis i wyrys z rejestru gruntów (ważne do 3 miesięcy), wypis z MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy, jeśli brak planu. Wszystkie dokumenty muszą być dostarczone notariuszowi w oryginale.

2. Świadectwo energetyczne (jeśli dotyczy)

Jeśli na działce znajduje się zabudowa wyposażona w instalację grzewczą (np. domek rekreacyjny, budynek gospodarczy), konieczne jest świadectwo charakterystyki energetycznej. W innych przypadkach nie jest wymagane.

3. Zaświadczenie z urzędu skarbowego

Jeśli działka została nabyta w drodze darowizny lub spadku, konieczne jest zaświadczenie o uregulowaniu obowiązku podatkowego – brak zaległości podatkowych. Uzyskaj je w urzędzie skarbowym lub przez ePUAP. Dokument nie ma terminu ważności.

4. Umówienie aktu notarialnego

Wybierz notariusza i ustal dogodny termin podpisania umowy przyrzeczonej. Prześlij wcześniej dokumenty, aby notariusz mógł je zweryfikować i przygotować treść aktu. Koszty notarialne i PCC ponosi zazwyczaj kupujący, ale można to ustalić inaczej między stronami.

SPRZEDAŻ DZIAŁKI – Etap 5: Czynności posprzedażowe

Lista czynności:

1. (Opcjonalnie) Wskazanie granic działki kupującemu

2. Sporządzenie protokołu przekazania (jeśli wymagany)

3. Zgłoszenie sprzedaży w urzędzie gminy (podatek od nieruchomości)

4. Rozliczenie podatku dochodowego (jeśli sprzedaż przed upływem 5 lat)

5. (Warunkowo) Wniosek o zwrot nadpłat (podatek, ubezpieczenie)

6. Uregulowanie spraw w geodezji (przeniesienie właściciela – zgłasza notariusz)

Rozszerzony opis:

1. Wskazanie granic działki

Po sprzedaży, jeśli kupujący sobie tego życzy, możesz pokazać mu fizycznie granice działki – szczególnie jeśli były niedokładnie widoczne. Jeśli granice są niejasne, warto zrobić to przy pomocy geodety.

2. Protokół przekazania

Nie jest obowiązkowy, ale może być przydatny – szczególnie jeśli na działce znajdują się jakiekolwiek elementy infrastruktury (np. ogrodzenie, altana). Protokół powinien zawierać datę przekazania, opis stanu działki i podpisy obu stron.

3. Zgłoszenie sprzedaży w gminie

Złóż informację o sprzedaży działki w urzędzie gminy – pozwoli to wykreślić Cię jako podatnika od nieruchomości.

4. Podatek dochodowy

Jeśli działka została sprzedana przed upływem 5 lat od jej nabycia, musisz wykazać dochód i zapłacić 19% podatku lub skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli przeznaczysz środki na własne cele mieszkaniowe.

5. Zwrot nadpłat

Jeśli wcześniej zapłaciłeś z góry podatek od nieruchomości lub składkę ubezpieczeniową (np. za domek letniskowy), możesz złożyć wniosek o proporcjonalny zwrot.

6. Zmiana właściciela w ewidencji gruntów

Zgłoszenia do geodezji dokonuje notariusz, przesyłając dane nowego właściciela. Nie musisz tego robić samodzielnie.