SPRZEDAŻ DOMU – pełna lista zadań krok po kroku:

Sprzedaż domu – krok po kroku

1. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży: Dokumentacja: Sprzedaż domu wymaga zgromadzenia większej liczby dokumentów niż mieszkania. Na początek zbierz: akt notarialny lub inny dokument potwierdzający własność domu i działki (np. akt własności ziemi, jeśli bardzo stara sprawa, albo postanowienie spadkowe, jeśli odziedziczyłeś), wypis i wyrys z rejestru gruntów (świeży, z ostatnich miesięcy), dokumenty budowlane domu: pozwolenie na budowę, projekt, dziennik budowy, świadectwo energetyczne budynku. Jeśli dom był oddawany do użytkowania – znajdź decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub zaświadczenie o zgłoszeniu zakończenia budowy. Przygotuj księgę wieczystą – sprawdź, czy dane są aktualne i czy np. hipoteka po spłaconym kredycie jest wykreślona. Jeśli nie – rozważ załatwienie tego zawczasu (bank powinien wystawić tzw. list mazalny). Stan prawny gruntów: Upewnij się, że nie ma nieuregulowanych spraw: np. czy do działki nie rości sobie prawa ktoś z rodziny (przy nieruchomościach dziedziczonych bywa, że nie wszyscy spadkobiercy są ujawnieni – jeśli tak, trzeba przeprowadzić odpowiednie postępowania). Gdy nieruchomość jest objęta prawem pierwokupu (np. KOWR przy dużym gruncie rolnym, gmina przy zabytku), przygotuj się na uzyskanie zrzeczenia się tego prawa przez uprawnionych. Przygotowanie domu: Dom powinien zrobić jak najlepsze wrażenie na potencjalnych kupcach. Posprzątaj gruntownie wewnątrz i na zewnątrz. Jeśli to wiosna/lato – zadbaj o ogród: skoszona trawa, przycięte krzewy, uprzątnięte podwórko. Jesienią pozgrabiaj liście, zimą odśnież dojście. Napraw drobne usterki: poluzowana klamka, skrzypiące drzwi, migająca lampa na podjeździe – to wszystko wpływa na odbiór. Możesz odświeżyć ściany, jeśli są brudne. Depersonalizacja: Usuń z domu nadmiar osobistych rzeczy, rodzinnych zdjęć – kupujący powinni móc wyobrazić sobie siebie w tym domu. Oczywiście nie wyprowadzaj się od razu, ale utrzymaj porządek i neutralność podczas prezentacji. Zrób dobre zdjęcia domu: pokaż fasadę (w słoneczny dzień), wnętrza posprzątane i dobrze oświetlone, ogród (jeśli jest). Przygotuj się na pytania kupujących: sporządź listę atutów (np. nowe instalacje, ocieplony dach, cicha okolica) i znanych Ci mankamentów (uczciwość buduje zaufanie).

2. Wycena i oferta sprzedaży: Określ cenę wyjściową za dom z działką. Sprawdź ogłoszenia podobnych nieruchomości w rejonie, choć przy domach każda jest bardziej unikalna (liczą się cechy jak wielkość działki, standard wykończenia, rok budowy). Możesz zamówić operat szacunkowy u rzeczoznawcy majątkowego, aby mieć niezależną wycenę – to koszt, ale daje pewność co do wartości rynkowej. Pamiętaj, że emocjonalne przywiązanie do domu może sprawiać, że cenisz go wyżej niż rynek – postaraj się podejść obiektywnie. Ogłoszenie: Przygotuj bogaty opis: poza opisem samego domu (metraż, liczba pokoi, łazienek, kuchnia otwarta/zamknięta, media, typ ogrzewania, stan ocieplenia, dachu, okien, rok budowy lub remontu generalnego) opisz działkę (powierzchnia, zagospodarowanie – ogród, nasadzenia, ogrodzenie, podjazd, garaż), a także okolicę (dojazd, najbliższy sklep, szkoła, przystanek – kupujący cenią sobie takie informacje). Podkreśl mocne strony: np. „dobrze doświetlone wnętrza dzięki południowej ekspozycji”, „piękny widok na las z tarasu”, „cicha ślepa uliczka – brak ruchu samochodów” itp. Jeśli dom ma wady (np. starszy piec, brak kanalizacji) – możesz je wymienić, ale najlepiej z informacją o możliwości łatwego rozwiązania (np. „szambo, możliwość podłączenia do sieci – przyłącze w drodze”). Do ogłoszenia dodaj jak najwięcej zdjęć: elewacja z różnych stron, każde pomieszczenie, ogród, ujęcie pokazujące ulicę. Możesz też dodać rzut domu, jeśli masz – to pomoże wyobrazić sobie układ. Opublikuj ofertę na portalach nieruchomości i lokalnych grupach. Kontakt z zainteresowanymi: Przygotuj się na telefony – potencjalni kupcy mogą dzwonić z różnymi pytaniami. Odbieraj telefony lub oddzwaniaj – szybka reakcja zwiększa szansę sprzedaży. Umawiaj się na prezentacje, staraj się dostosować terminy (weekendy, popołudnia). Podczas prezentacji pokaż pełnię zalet domu, ale daj też kupującym swobodę obejścia nieruchomości.

3. Rozmowy z potencjalnym kupcem: Gdy znajdzie się osoba poważnie zainteresowana, wejdźcie w konkrety. Sprawdzenie kupującego: Zapytaj, czy kupujący potrzebuje kredytu – to wpłynie na czas realizacji. Jeśli tak, czy ma już wstępną decyzję z banku? Im bardziej przygotowany kupujący (np. już po analizie zdolności, z dokumentami gotowymi), tym większa szansa, że transakcja dojdzie do skutku. Możesz poprosić go o przedstawienie decyzji kredytowej, jeśli twierdzi, że taką ma. Negocjacje ceny: Bądź otwarty na uzasadnione negocjacje. Jeśli kupujący wskazuje, że np. dom wymaga remontu łazienki, możesz pójść nieco z ceny albo zaproponować, że zostawisz w cenie wartościowe wyposażenie (np. meble kuchenne, sprzęt). Pamiętaj, by ustalić również zakres sprzedaży: które elementy wyposażenia i umeblowania zostaną. To, co przytwierdzone na stałe (szafki w zabudowie, armatura) zwykle zostaje, ale np. sprzęt AGD wolnostojący czy meble – to do negocjacji. Zadatek: Aby zabezpieczyć porozumienie, zaproponuj podpisanie umowy przedwstępnej z zadatkiem. To pokaże, że kupujący jest zdecydowany (bo angażuje pieniądze) i da Ci pewność, że nie zmarnujesz czasu. Ustalcie wysokość zadatku – im wyższy, tym poważniej strony traktują zobowiązanie (ale też nie przesadnie, 10% ceny to zazwyczaj maksimum). Omówcie też termin finalizacji u notariusza – czy kupujący chce szybko (np. w ciągu miesiąca) czy potrzebuje więcej czasu (np. 2-3 miesiące przy kredycie). Jeśli Ty jeszcze mieszkasz w tym domu, uzgodnij, ile czasu po akcie potrzebujesz na wyprowadzkę i wpiszcie to później do umowy.

4. Umowa przedwstępna: Sporządźcie umowę przedwstępną, która będzie zawierać wszystkie istotne uzgodnienia. Przy domach szczególnie ważne jest precyzyjne opisanie nieruchomości – tj. działki (nr ewidencyjny, obręb, adres) i domu (powierzchnia użytkowa, liczba kondygnacji, przynależności typu garaż). Dołączcie jako załącznik plan sytuacyjny lub mapkę z rejestru gruntów, by nie było wątpliwości co do zakresu sprzedaży. Oprócz ceny, zadatku, terminu umowy przyrzeczonej, wpiszcie ustalenia co do wydania domu (np. „Nieruchomość zostanie wydana najpóźniej w ciągu 14 dni od aktu notarialnego, w stanie opuszczonym, wolnym od osób i rzeczy sprzedającego”). Określcie, jakie dokumenty Ty, jako sprzedający, dostarczysz do aktu (wymienione wcześniej zaświadczenia, wypisy, świadectwo energetyczne). Jeśli kupujący ma kredyt – można wpisać, że część ceny będzie płatna z kredytu (to i tak trafi do aktu notarialnego później). Co do formy – warto zrobić umowę przedwstępną u notariusza przy dużej transakcji, choć to koszt dodatkowy. Notariusz może od razu sprawdzić KW i wyłapać ew. braki w dokumentach, co jest plusem. Po podpisaniu umowy i przekazaniu zadatku (koniecznie pokwituj w umowie odbiór zadatku), transakcja wchodzi w fazę finalnych przygotowań.

5. Uzupełnienie dokumentów do sprzedaży: W okresie między umową przedwstępną a końcową zbierz brakujące dokumenty. W szczególności zdobądź: aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys (jeśli poprzedni się zdezaktualizował – niektóre starostwa wymagają wypisu nie starszego niż 3 mies. w dniu aktu), zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu w planie lub braku planu – potrzebne, jeśli kupujący lub notariusz o nie prosi (czasem notariusz wymaga tego, by mieć pewność, czy KOWR nie ma praw, jeśli grunt rolny), promesa z KOWR (jeśli sprzedajesz ziemię rolną >1 ha, co raczej przy domu w granicach miasta się nie zdarzy, ale gdyby – wymagane jest formalne potwierdzenie, że KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu; dla gruntów rolnych poniżej 1 ha zgoda KOWR nie jest wymagana​gov.pl), zaświadczenie o braku zaległości podatkowych wobec gminy (podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste) oraz o braku osób zameldowanych. Jeśli w domu ktoś jest zameldowany (np. dorosłe dziecko, które już tam nie mieszka) – dopilnuj wymeldowania tej osoby w urzędzie gminy przed sprzedażą. Przygotuj świadectwo charakterystyki energetycznej (jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś wcześniej). Powinieneś też rozliczyć wszystkie media na dzień sprzedaży – pobierz ostatnie rachunki, aby móc przekazać kupującemu stan rozliczeń. Dogadaj z kupującym ostatnie szczegóły praktyczne: np. czy zgodzisz się na dodatkową wizytę rzeczoznawcy (jeśli bank kupującego tego wymaga), czy ewentualnie wcześniej wpuścisz ekipę do drobnych pomiarów (np. kupujący chce z architektem przyjść). To nie obowiązek, ale dobra wola – byle z zachowaniem ostrożności.

6. Akt notarialny sprzedaży domu: U notariusza stawiasz się Ty (i małżonek, jeśli wymaga tego współwłasność) oraz kupujący (i jego małżonek, jeśli kupują wspólnie). Przynosisz dowód osobisty, komplet dokumentów oryginalnych (notariuszowi mogłeś część dać wcześniej kserem, teraz weź oryginały do wglądu). Przebieg aktu: Notariusz przedstawi strony, odczyta warunki umowy. W akcie będzie zapisane przeniesienie własności działki i domu na kupujących za ustaloną cenę, oświadczenie o odbiorze zadatku (jeśli był), określenie, że nieruchomość jest wolna od obciążeń poza ewentualnymi służebnościami (wymienionymi z KW), że nikt nie jest zameldowany, oraz że np. kupujący zapoznał się ze stanem technicznym budynku i go akceptuje (można dodać takie klauzule, żeby potem nie było roszczeń z tytułu drobnych wad). Jeśli bank kupującego finansuje transakcję, będzie zapis, że część ceny płaci bank na Twój rachunek (i/lub rachunek Twojego banku). Jeśli była hipoteka, dodaje się oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie po spłacie. Podpisy i przekazanie pieniędzy: Po odczytaniu i podpisaniu aktu następuje realizacja płatności – kupujący zapewne już wcześniej przelał Ci zadatek, teraz reguluje resztę. Może to zrobić przelewem natychmiastowym z telefonu/laptopa w kancelarii (sprawdź, czy kwota wpłynęła na Twój rachunek – jeśli masz taką możliwość online). Często praktykuje się, że kupujący przy notariuszu składa polecenie przelewu, a Ty dajesz pisemne potwierdzenie odbioru tej kwoty „poza aktowo”. Jeśli umówiliście się na gotówkę (rzadko przy dużych sumach, ale możliwe) – można wręczyć gotówkę w kancelarii i napisać pokwitowanie. Bez względu na formę – dopilnuj, żeby wszystko się zgadzało z ustaleniami. Po akcie notariusz wręczy Wam wypisy aktu notarialnego. Od tego momentu dom formalnie zmienił właściciela.

7. Wydanie domu nowym właścicielom: Pozostało przekazanie nieruchomości. Jeśli umówiliście się na wydanie natychmiastowe, przeprowadź protokół zdawczo-odbiorczy zaraz po podpisaniu aktu (lub następnego dnia, jeśli wygodniej). W protokole wpisz stan liczników i ogólny stan domu, aby uniknąć nieporozumień. Jeśli potrzebujesz kilku dni na wyprowadzkę (co może być trudne, jeśli kupujący od razu chce się wprowadzić – dlatego takie rzeczy trzeba ustalić wcześniej), to w wyznaczonym terminie opróżnij dom ze swoich rzeczy i dopiero przekaż klucze. Uwaga: Jeżeli kupujący zgodził się, byś jeszcze jakiś czas pomieszkał po sprzedaży (to wyjątkowe sytuacje, np. sprzedajesz dom, ale nowy kupiłeś będzie gotowy za miesiąc), zadbaj o spisanie umowy użyczenia lub najmu na ten okres – by było jasne, na jakich zasadach korzystasz z już nie Twojego domu. Jednak najbezpieczniej jest oddać dom od razu. W trakcie przekazywania pokaż nabywcy wszystkie szczegóły domu (jak obsługiwać piec, gdzie są zawory), daj kontakty do serwisów. To moment, by pożegnać się z domem – upewnij się, że zabrałeś wszystkie swoje rzeczy, a dokumenty domu przekazałeś następcy.

8. Po sprzedaży domu – obowiązki sprzedającego: Tak jak przy mieszkaniu, zajmij się kwestiami podatkowymi: jeśli sprzedałeś dom przed upływem 5 lat od nabycia, musisz rozliczyć to w PIT (19% od dochodu lub ulga mieszkaniowa w 3 lata)​podatki.biz. Jeżeli minęło 5 lat – transakcja jest zwolniona z PIT i nie wymaga zgłoszenia w zeznaniu. Poinformuj urząd gminy, że zbyłeś nieruchomość – złóż wyrejestrowanie z podatku od nieruchomości (często wystarczy wypełnić ten sam druk informacji o nieruchomości, zaznaczając że to wygaśnięcie obowiązku od miesiąca sprzedaży). Dzięki temu nie będziesz dalej dostawać decyzji podatkowych za ten dom. Media i umowy: Wypowiedz lub przepisz wszystkie umowy na dostawy mediów. Prąd i gaz – najlepiej zgłoście razem z kupującym w zakładzie energetycznym/gazowym zmianę właściciela (są specjalne formularze protokolarnego zdania licznika). Jeśli to niemożliwe wspólnie, Ty złóż wypowiedzenie umowy na konkretny dzień (podając, że sprzedałeś dom). To samo z internetem, TV kablową – rozwiąż umowy lub przenieś je do nowego miejsca zamieszkania, jeśli to ta sama firma obsługuje. Ubezpieczenie domu: Powiadom ubezpieczyciela o sprzedaży. Polisa co prawda „idzie” za domem (jeśli składka opłacona, to chroni jeszcze dom – ale Ty nie masz już interesu ubezpieczeniowego, więc najlepiej ją anulować; ewentualnie przenieść na kupującego, jeśli wyrazi chęć i ubezpieczyciel się zgodzi). Rozlicz się z ewentualnym pośrednikiem nieruchomości, jeśli mimo wszystko korzystałeś z jego usług przy znalezieniu kupca. Dokumenty bankowe: Jeśli kupujący spłacił Twoją hipotekę w ramach ceny, dopilnuj, by Twój bank wystawił list mazalny (czyli potwierdzenie spłaty i zgodę na wykreślenie hipoteki) – powinieneś to przekazać kupującemu (lub jego notariuszowi/bankowi) i ewentualnie samemu złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki (chyba że już notariusz to zawarł w akcie, wtedy sąd to zrobi). Na koniec, zmień adres do korespondencji w ważnych miejscach: banki, ubezpieczyciel, telekomy, urząd skarbowy (NIP-3 aktualizacja, albo przy rozliczeniu rocznym).

Praktyczne wskazówki – sprzedaż domu:

• Cierpliwość: Sprzedaż domu może trwać dłużej niż mieszkania – rynek jest węższy, a decyzje kupujących bardziej przemyślane (to często decyzja na lata). Nie zrażaj się, jeśli w pierwszych tygodniach mało kto dzwoni. Aktualizuj ogłoszenie co jakiś czas, popraw zdjęcia, wyróżnij ofertę na portalach – aktywność zwiększa widoczność.

• Elastyczność dla poważnego klienta: Jeśli pojawi się zdecydowany kupiec, staraj się współpracować. Dostarczaj szybko żądane dokumenty, zgadzaj się na rozsądne prośby (np. dodatkowe oględziny z rodziną czy fachowcem). To buduje zaufanie – kupujący widząc Twoją rzetelność, chętniej dopnie transakcję.

• Sezonowość: Pamiętaj, że domy lepiej sprzedają się w sezonie wiosenno-letnim, gdy można obejrzeć ogród w pełni urody. Jeśli planujesz sprzedaż zimą, rozważ dodanie zdjęć z innej pory roku (jeśli masz archiwalne) – by pokazać ogród latem.

• Sprzedaż z dużą działką rolną: Jeśli Twój dom stoi na dużej działce rolnej >1 ha i kupujący nie jest rolnikiem, przygotuj się na formalności z KOWR. Ustawa pozwala co prawda sprzedać osobie niebędącej rolnikiem działkę do 1 ha bez zgody KOWR​gov.pl, ale powyżej 1 ha – KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu lub wymagać zgody. Zwykle lepiej podzielić taką nieruchomość przed sprzedażą, aby część siedliskowa (dom + ogród) miała <1 ha i sprzedać ją osobno. To dość złożone, więc skonsultuj z notariuszem takie sytuacje.

• Rękojmia za wady: Po sprzedaży kupujący ma prawo dochodzić roszczeń za wady ukryte domu, o których nie wiedział. Dla Twojego bezpieczeństwa w akcie notarialnym można w pewnym zakresie ograniczyć tę odpowiedzialność (np. oświadczenie, że kupujący zna stan techniczny i nie będzie rościł z tytułu określonych wad). Nie zwalnia Cię to jednak z odpowiedzialności za świadome wprowadzenie w błąd. Dlatego bądź uczciwy – to zmniejsza ryzyko konfliktów po transakcji.