Zakup domu – krok po kroku

1. Przygotowanie finansowe i analiza potrzeb: Zakup domu to często większe wyzwanie finansowe niż mieszkania – obejmuje budynek oraz grunt. Zweryfikuj swój budżet (środki własne i zdolność kredytową) podobnie jak przy mieszkaniu. Weź pod uwagę, że oprócz ceny domu mogą dojść koszty okołozakupowe (PCC, notariusz) oraz przyszłe wydatki na utrzymanie i ewentualne remonty domu (ogrzewanie, utrzymanie ogrodu, podatek od nieruchomości – wyższy niż za mieszkanie). Zastanów się nad wymaganiami: lokalizacja (miasto, przedmieścia, wieś), wielkość działki, powierzchnia domu (i liczba kondygnacji), czy dom ma być nowy czy do remontu, czy zależy Ci na konkretnych udogodnieniach (garaż, podłączenie do kanalizacji/gazu, ogród). Od tych preferencji zależeć będzie dalsze szukanie.

2. Poszukiwanie domu: Szukaj ogłoszeń sprzedaży domów w wybranej okolicy. Domy mogą być sprzedawane przez agencje, deweloperów (nowe) lub osoby prywatne. Oglądając dom, zwróć szczególną uwagę na stan techniczny budynku: konstrukcja (czy nie ma pęknięć ścian, wilgoci w piwnicy), dach (czy nie przecieka, stan pokrycia), okna i drzwi, stan instalacji (elektryka, hydraulika, ogrzewanie). Warto dopytać, z jakich materiałów dom został zbudowany, kiedy był ostatni remont (np. wymiana dachu, ocieplenie elewacji, instalacji). Sprawdź też otoczenie domu: dojazd (czy droga dojazdowa jest publiczna, utwardzona, oświetlona zimą), sąsiedztwo (czy obok nie ma uciążliwych działalności, np. warsztatu, fermy, hałaśliwych sąsiadów). Upewnij się co jest przedmiotem sprzedaży – czy działka jest w całości własnością sprzedającego, jak jest duża, czy granice są wyraźnie oznaczone (płoty, słupki geodezyjne). Dopytaj, czy na działce są wszystkie potrzebne media: prąd, woda (miejska czy studnia), kanalizacja (miejska czy szambo), gaz, internet. Brak któregoś z mediów to potencjalny koszt dla Ciebie (np. budowa szamba lub przydomowej oczyszczalni, doprowadzenie gazu itp.). Jeżeli dom jest nowy od dewelopera – procedura zakupu różni się (umowa deweloperska, płatności transzami, odbiór techniczny); w tym poradniku zakładamy zakup na rynku wtórnym od prywatnego właściciela.

3. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: Tak jak przy mieszkaniu, kluczowa jest weryfikacja księgi wieczystej. Dla domu jednorodzinnego księga wieczysta dotyczy zwykle działki gruntu, na której stoi dom (budynek jako część składowa gruntu nie ma osobnej księgi). Poproś sprzedającego o numer KW i sprawdź zapisy: dział I-SP (położenie, obszar działki – czy zgadza się z rzeczywistością), dział II (właściciel – czy figuruje sprzedający, ewentualnie współmałżonek), dział III (prawa, roszczenia, ograniczenia – tu szukaj służebności np. drogi koniecznej przez działkę, służebności przesyłu na rzecz zakładu energetycznego, prawa dożywocia, prawa pierwokupu na rzecz gminy lub KOWR itp.) i dział IV (hipoteki – czy dom nie jest obciążony kredytem). Nietypowe sytuacje: Często przy domach mogą występować służebności gruntowe, np. dojazdu – jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, powinna mieć ustanowioną służebność przejazdu przez działkę sąsiada. Sprawdź to, bo brak dostępu do drogi publicznej może uniemożliwić uzyskanie kredytu i w przyszłości pozwolenia na ewentualną rozbudowę. Jeśli w dziale III KW jest wpis o prawie dożywocia (np. poprzedni właściciel przekazał dom dzieciom w zamian za dożywotnie utrzymanie i mieszkanie) – dom formalnie należy do sprzedającego, ale osoba uprawniona z dożywocia ma prawo w nim mieszkać do śmierci. W praktyce, takiego domu nie kupuj bez wykreślenia tego prawa (czyli zabezpieczenia się, że dożywotnik zrezygnuje z prawa w akcie). Sprawdź też, czy grunt nie jest objęty użytkowaniem wieczystym – czasem dom stoi na gruncie skarbu państwa lub gminy oddanym w użytkowanie wieczyste (takie przypadki częściej w miastach). Jeśli tak, dopytaj sprzedającego o opłatę roczną za użytkowanie wieczyste i czy proces przekształcenia we własność został dokonany (od 2019 r. w Polsce uwłaszczano użytkowanie wieczyste gruntów pod domami). Jeśli nie – będziesz płacić opłatę roczną (która może być zaktualizowana co kilka lat). Własność budynku: Upewnij się, że dom został formalnie oddany do użytkowania (jeśli wybudowany po 1995 r., powinien mieć pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy z potwierdzeniem przyjęcia przez nadzór budowlany). Poproś o dokumenty budowlane: projekt budowlany, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, świadectwo energetyczne. To szczególnie ważne, jeśli dom jest nowy lub sprzedający go budował – brak odbioru technicznego może oznaczać, że formalnie dom nie powinien być użytkowany. W przypadku starszych domów (sprzed kilkudziesięciu lat) takich dokumentów może już nie być, ale sprawdź w starostwie powiatowym, czy budynek widnieje w ewidencji i kataster odnotowuje go prawidłowo (dane o powierzchni). Poproś sprzedawcę o wypis i wyrys z rejestru gruntów – to urzędowy dokument określający działkę, jej powierzchnię i kto jest właścicielem (przyda się notariuszowi do aktu). Sprzedający powinien mieć aktualny wypis/wyrys (nie starszy niż 3 miesiące). Jeśli sprzedający jest w związku małżeńskim, ustal czy dom wchodzi w majątek wspólny – jeżeli tak, oboje małżonkowie muszą uczestniczyć w transakcji (lub jedno z nich z pełnomocnictwem). Hipoteka: Jeżeli KW ujawnia hipotekę, sytuacja jest jak z mieszkaniem – trzeba poznać saldo kredytu i procedurę spłaty. Zwykle sprzedający załatwia promesę z banku kredytującego.

4. Sprawdzenie stanu technicznego i formalnego domu: Dom to skomplikowany obiekt – rozważ zatrudnienie inspektora budowlanego na oględziny, zwłaszcza gdy sam nie znasz się na budownictwie. Fachowiec oceni stan konstrukcji, dach, fundamenty, wykryje ewentualne zawilgocenia, pleśń, oceni jakość instalacji. Może to koszt kilkaset złotych, ale oszczędzi Ci potencjalnie tysięcy na nieprzewidziane naprawy. Oprócz samego budynku, zapoznaj się z dokumentacją: czy sprzedający ma projekt domu, pozwolenie na budowę, protokoły odbioru instalacji (kominiarskie, elektryczne). Zapytaj, kiedy ostatnio były czyszczone/serwisowane urządzenia: piec centralnego ogrzewania, komin (powinien mieć przegląd kominiarski raz do roku), klimatyzacja, itd. Jeśli na posesji jest studnia, szambo lub przydomowa oczyszczalnia – dowiedz się o ich stanie i pozwoleniach (legalność). Ustal granice działki: czy obecne ogrodzenie pokrywa się z granicami prawnymi (czasem płot bywa przesunięty – można poprosić o okazanie mapy ewidencyjnej). Plan miejscowy: Bardzo ważne – sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla obszaru, na którym stoi dom. Plan może np. przewidywać poszerzenie drogi kosztem części działki w przyszłości, albo dopuszczać w okolicy uciążliwe inwestycje. Jeśli planu brak – zerknij do studium zagospodarowania gminy, choć dla istniejącego domu to mniej istotne niż dla pustej działki. Jeśli plan istnieje, uzyskaj wypis i wyrys z MPZP z gminy (jako kupujący możesz to zrobić, albo poprosić sprzedającego). Dzięki temu dowiesz się też, czy w okolicy dominuje zabudowa mieszkaniowa, czy np. przemysł (co mogłoby wpłynąć na komfort życia i wartość nieruchomości). Podatki i opłaty: Spytaj sprzedawcę o wysokość podatku od nieruchomości za dom (i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste, jeśli dotyczy), a także rachunki za media – żebyś miał orientację co Cię czeka jako właścicza.

5. Negocjacje i decyzja o zakupie: Po zebraniu powyższych informacji możesz ocenić, czy dom jest wart proponowanej ceny. Przy negocjacjach bierz pod uwagę stan techniczny (np. jeśli dach wymaga rychłej wymiany, to koszt kilkudziesięciu tysięcy – argument za obniżką). Ustal również, co wchodzi w cenę – czy sprzedający zostawia np. zabudowę kuchenną, meble, sprzęty ogrodowe, czy wszystko zabiera. Zadawaj pytania o rzeczy, które budzą wątpliwość: np. jeśli widzisz nowy zewnętrzny tynk, czy było ocieplenie; jeśli duży ogród, czy jest system nawadniania; jeśli kominek, czy ma rozprowadzenie ciepła. Warto też spytać wprost, jakie wady dom posiada według sprzedającego – uczciwy sprzedawca powinien poinformować o istotnych mankamentach. Sprawdzenie sprzedającego: Upewnij się, że osoba podająca się za właściciela nim jest – poproś o dowód i porównaj z danymi z KW. Gdy wszystko Ci odpowiada, przyszedł czas na uzgodnienie warunków transakcji. Podobnie jak przy mieszkaniu, omówcie kto pokrywa koszty aktu notarialnego (zwykle kupujący bierze PCC i opłaty sądowe na siebie), kiedy nastąpi wydanie domu (czy sprzedający potrzebuje czasu na wyprowadzkę?), czy transakcja jest zależna od kredytu. Jeśli dom ma duże wady wymagające pilnej naprawy, możesz spróbować uzyskać obniżenie ceny lub np. poprosić sprzedającego o naprawę przed sprzedażą. Pamiętaj, że dom to duży zakup – nie spiesz się. Jeśli czujesz, że jakaś kwestia jest niewyjaśniona, zażądaj jej wyjaśnienia lub uregulowania przed podpisaniem umowy (np. uregulowanie stanu prawnego, usunięcie starych rupieci z działki, naprawa ogrodzenia itp.).

6. Umowa przedwstępna: Przy zakupie domu często również stosuje się umowę przedwstępną, zwłaszcza gdy wymagana jest dłuższa organizacja (np. kredyt kupującego, uporządkowanie formalności przez sprzedającego). Zasady są takie same jak opisane dla mieszkania – można ją zawrzeć cywilnie lub u notariusza. W umowie koniecznie opiszcie przedmiot sprzedaży bardzo dokładnie: adres, numer działki, powierzchnię działki, zabudowania (dom jednorodzinny o pow. X m², np. garaż wolnostojący jeśli jest osobno, inne budynki gospodarcze). Wymieńcie też elementy, które pozostają w domu (stałe zabudowy, wyposażenie). Ustalcie cenę i zadatek. Sprzedający powinien zobowiązać się do dostarczenia wypisu i wyrysu z rejestru gruntów oraz zaświadczeń urzędowych (o braku zaległości podatkowych wobec gminy, o przeznaczeniu w planie lub braku planu – jeśli kupujący tego wymaga, oraz świadectwa energetycznego domu). W przypadku domów częstym warunkiem w umowie przedwstępnej bywa, że kupujący uzyska kredyt – można zapisać, że jeśli nie dostanie kredytu mimo starań, zadatek podlega zwrotowi (to chroni kupującego). Jeżeli grunt podlega prawu pierwokupu (czasem gmina lub inny podmiot ma takie prawo – np. gdy nieruchomość jest zabytkiem lub ma znaczną wartość historyczną), można to również uwzględnić. Po zawarciu umowy przedwstępnej i wpłacie zadatku, jesteście związani ustaleniami do czasu finalizacji.

7. Przygotowanie do aktu notarialnego: Skompletuj dokumenty potrzebne notariuszowi: wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (sprzedający uzyska je w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta dla miasta na prawach powiatu), aktualny odpis z księgi wieczystej (notariusz może sam pobrać, ale warto mieć), zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu terenu (czy jest MPZP – jeśli tak, to wypis z planu dotyczący działki; jeśli nie ma planu, zaświadczenie o braku planu i ewentualnie informacja czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, choć przy istniejącym domu to mniej istotne), zaświadczenie o braku osób zameldowanych w domu, świadectwo energetyczne budynku. Sprzedający musi też dostarczyć zaświadczenie z US/gminy o uregulowaniu podatku od nieruchomości i opłat (np. za użytkowanie wieczyste jeśli dotyczy). Jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka – promesa banku i informacje do spłaty. Upewnij się, że notariusz wie o wszystkich aspektach (np. służebnościach) – podasz mu numer KW i dokumenty, więc sporządzi akt z uwzględnieniem tych danych. Kredyt hipoteczny: Jeżeli kupujesz na kredyt, dostarcz notariuszowi dane banku i kwotę kredytu – zapisze w akcie, że część ceny płaci bank przelewem (podając rachunek spłaty sprzedającego lub jego banku). Notariusz może też poprosić o wcześniejsze dostarczenie numeru NIP (jeśli któryś z uczestników jest przedsiębiorcą) lub innych danych formalnych. Strony ustalają między sobą, kto płaci za poszczególne koszty – standardowo kupujący płaci PCC 2% (chyba że jest to jego pierwsza nieruchomość mieszkalna – zwolnienie nie obejmuje jednak działki bez domu) oraz opłatę za wpis do KW i większość taksy notarialnej. Sprzedający płaci ewentualny podatek dochodowy (poza aktem). Jeśli jednak umówiliście się inaczej (np. dzielicie taksę po połowie) – poinformujcie o tym notariusza, by odnotował rozliczenie kosztów w akcie lub notę obciążeniową.

8. Finalizacja – podpisanie aktu notarialnego: Przebieg aktu notarialnego dla domu jest analogiczny do opisanego przy mieszkaniu. Notariusz odczyta umowę sprzedaży, upewni się co do woli stron. W akcie znajdzie się przeniesienie własności działki wraz z domem i innymi budynkami oraz szczegółowe oświadczenia (np. że budynek został wybudowany legalnie i odebrany, że nikt nie jest zameldowany, że nie toczy się żadne postępowanie egzekucyjne). Kupujący składa oświadczenie o otrzymaniu pouczenia o prawie pierwokupu (jeśli np. KOWR czy gmina ma takie prawo, a uzyskano już rezygnację z wykonania tego prawa lub nie dotyczy – notariusz to ureguluje). Zapłata ceny: Ustalony sposób płatności jest wykonywany – jeśli część idzie na spłatę hipoteki sprzedającego, kupujący lub bank kupującego wykonuje odpowiedni przelew na rachunek banku sprzedającego (zwykle bank sprzedającego dostaje pieniądze w ciągu kilku dni i wydaje list mazalny do wykreślenia hipoteki). Reszta kwoty trafia do sprzedającego – albo już została wpłacona (potwierdzacie w akcie), albo kupujący dokonuje przelewu. Warto tu rozważyć rachunek powierniczy u notariusza: kupujący wpłaca pieniądze notariuszowi, ten zaś wypłaca sprzedającemu gdy akt jest podpisany i formalności dopełnione. To nieco bezpieczniejsze przy bardzo dużych kwotach. Po podpisaniu aktu notarialnego stajesz się właścicielem domu.

9. Odbiór domu (wydanie nieruchomości): Jeśli dom był pusty i sprzedający nie potrzebuje czasu na wyprowadzkę, odbiór może nastąpić od razu po akcie. Jeśli umówiliście się na późniejszy termin (np. sprzedający musi się wyprowadzić za miesiąc), dopilnujcie, by zostało to w akcie określone i zabezpieczone (np. część kwoty pozostawiona w depozycie do czasu wydania). Protokół zdawczo-odbiorczy jest absolutnie wskazany przy przekazaniu domu. Spisujecie w nim stan liczników prądu, wody, gazu, a także stan pomieszczeń i ogrodu (można zrobić dokumentację zdjęciową załączoną do protokołu). Sprzedający powinien pokazać Ci wszystkie instalacje: gdzie jest licznik i wyłącznik prądu, zawór wody, piec CO i jak go obsługiwać, itp. Odbierz komplety kluczy (dom, garaż, furtka, skrzynka pocztowa, itp.) oraz piloty do bram, alarmy itp. Poproś o instrukcje do urządzeń (piec, sterowniki, filtr w studni itp.). Idealnie, gdy sprzedający zostawi Ci też listę kontaktów: do kominiarza, serwisanta pieca, sąsiadów (to ułatwia start w nowym miejscu). Po spisaniu protokołu macie czystą sytuację – od tego momentu to Ty odpowiadasz za dom.

10. Po zakupie domu – formalności: W terminie 14 dni od nabycia zgłoś się do urzędu gminy/miasta, by złożyć informację o nabyciu nieruchomości do opodatkowania (podatek od nieruchomości i ewentualnie opłata za użytkowanie wieczyste, jeśli dotyczy). Gmina naliczy Ci podatek od nieruchomości (za grunt i budynek) od pierwszego dnia miesiąca następującego po zakupie​bankier.pl. Zamelduj siebie i rodzinę w nowym domu (meldunek jest obowiązkiem formalnym, choć brak meldunku nie niesie dużych kar – jednak warto to zrobić dla porządku prawnego). Przepisz wszystkie media na siebie: prąd (podaj stan licznika z protokołu), gaz, wodę (jeśli jest licznik), odbiór śmieci – złóż deklarację śmieciową w gminie jako nowy właściciel. Ubezpiecz dom – polisa mieszkaniowa (domowa) nie jest obowiązkowa, ale bardzo wskazana (od ognia, zalania, kradzieży, OC w życiu prywatnym). Jeśli brałeś kredyt, bank prawdopodobnie wymaga ubezpieczenia nieruchomości z cesją na bank – pamiętaj to zrobić zaraz po zakupie. Dołącz też do wspólnoty mieszkańców osiedla (jeśli jest takie zrzeszenie) lub nawiąż kontakt z sołtysem/radą osiedla, by być na bieżąco z lokalnymi sprawami (opcjonalnie).

Praktyczne wskazówki – zakup domu:

• Perspektywa rozwoju okolicy: Sprawdź nie tylko samą działkę, ale i okolicę pod kątem przyszłości. Może w pobliżu planowana jest obwodnica, która za parę lat zmieni cichą okolicę w głośną? Plany miejscowe i studium gminy pomogą to ocenić.

• Koszty utrzymania: Dopytaj sprzedawcę o realne koszty utrzymania domu: roczne zużycie gazu/oleju/pelletu (jeśli ogrzewanie), rachunki za prąd (szczególnie jeśli ogrzewanie elektryczne lub pompa ciepła), koszty wywozu śmieci, podatku od nieruchomości. Te koszty znacząco różnią się od mieszkania i musisz je wkalkulować w swój budżet domowy.

• Stan prawny działki: Upewnij się, że nie kupujesz domu z „niespodzianką” w postaci zajętej części działki przez sąsiada czy słup energetyczny przez środek ogrodu. Sprawdź w KW i ewidencji gruntów, czy powierzchnia działki się zgadza, a w terenie czy ktoś nie korzysta bezumownie z części gruntu. Granice w razie wątpliwości może wznowić geodeta.

• Stare domy – konserwator zabytków: Jeśli dom jest bardzo stary (przedwojenny) albo ma wartość zabytkową, sprawdź czy nie figuruje w rejestrze lub ewidencji zabytków. Jeśli tak, wszelkie prace remontowe mogą wymagać zgód konserwatora – co oznacza dodatkowe procedury i koszty. Lepiej mieć tego świadomość od początku.

• Dodatkowe zabudowania: Przy domu często są garaże, altany, wiaty, budynki gospodarcze. Upewnij się, że one również są legalne (czy mają pozwolenie na budowę lub czy były zgłoszone zgodnie z prawem). Np. duży wolnostojący garaż powinien mieć pozwolenie, altana powyżej 35 m² też. Brak uregulowania może kiedyś skutkować nakazem legalizacji lub rozbiórki.