Pośrednik Nieruchomości
online
Etap 2:
Wycena i przygotowanie oferty
Sprzedaż mieszkania wymaga dokładnego przygotowania – weryfikacji własności, zaświadczeń i stanu technicznego lokalu.
1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości
Na początek musisz dokładnie wiedzieć, jaki masz tytuł prawny do mieszkania: czy jesteś jego właścicielem, współwłaścicielem, czy masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Od tego zależą dalsze dokumenty i przebieg sprzedaży.
🔹 Uzyskanie aktualnego odpisu z księgi wieczystej
To dokument, który pokazuje, kto jest właścicielem mieszkania i czy nie ma ono obciążeń (np. hipoteki). Można go pobrać online z portalu ekw.ms.gov.pl. Jeśli lokal nie ma księgi – potrzebne będzie zaświadczenie ze spółdzielni.
🔹 Uzyskanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach czynszowych
Kupujący będzie chciał wiedzieć, że nie zostanie obciążony żadnymi zaległościami. Takie zaświadczenie otrzymasz od spółdzielni lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej.
🔹 Uzyskanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu
Ten dokument potwierdza, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Można go uzyskać w urzędzie gminy lub miasta – dział ewidencji ludności.
🔹 Uzyskanie zaświadczenia o powierzchni użytkowej lokalu
Powierzchnia użytkowa to jedna z kluczowych informacji przy sprzedaży. Najczęściej uzyskasz ją ze spółdzielni, wspólnoty lub z dokumentacji projektowej (np. od dewelopera).
🔹 Ustalenie udziału w gruncie i częściach wspólnych
Jeśli mieszkanie ma założoną księgę wieczystą, sprawdź, czy zawiera zapis o udziale w gruncie i częściach wspólnych budynku. To ważne z punktu widzenia pełnych praw własności.
🔹 Pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej
Od 2023 roku jest to dokument obowiązkowy przy sprzedaży mieszkania. Zawiera informacje o zużyciu energii i efektywności cieplnej lokalu. Zamówisz go u certyfikowanego audytora.
🔹 Weryfikacja stanu technicznego lokalu
Zadbaj o rzetelną ocenę stanu instalacji, okien, ścian, podłóg i drzwi. Im lepszy stan techniczny mieszkania, tym większa szansa na szybką i korzystną sprzedaż.
🔹 Wycena nieruchomości
Możesz zrobić to samodzielnie, porównując ceny podobnych mieszkań, lub zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Właściwa cena to podstawa skutecznej sprzedaży.
🔹 Przygotowanie mieszkania do sesji zdjęciowej
Dobrze zaprezentowane mieszkanie to większe zainteresowanie kupujących. Posprzątaj, odśwież wnętrze i – jeśli trzeba – wprowadź elementy home stagingu, np. dekoracje, jasne oświetlenie, uporządkowaną przestrzeń.
Etap 2: Przygotowanie ogłoszenia i rozpoczęcie sprzedaży
Przygotowanie opisu nieruchomości (rzetelny, bez ukrywania wad)
Wykonanie profesjonalnych zdjęć mieszkania
Przygotowanie orientacyjnego rzutu lokalu (jeśli nie ma – możliwe wykonanie samodzielne)
Wystawienie ogłoszenia na portalach nieruchomości
Przygotowanie kompletu dokumentów do wglądu dla zainteresowanych (księga wieczysta, zaświadczenia, świadectwo energetyczne)
Ustalenie procedury prezentacji mieszkania (preferowane dni i godziny)
Wycena i ogłoszenie: Ustal cenę ofertową mieszkania. Przejrzyj ceny podobnych nieruchomości w okolicy (metraż, standard, piętro) na portalach ogłoszeniowych, by nie zawyżyć ani nie zaniżyć ceny. Możesz też poprosić rzeczoznawcę o wycenę lub skorzystać z narzędzi online analizujących ceny transakcyjne. Pamiętaj, że kupujący zwykle negocjują – warto zostawić sobie niewielki margines na opuszczenie ceny, ale rozsądny (zbyt wysoka cena odstraszy już na starcie). Przygotuj atrakcyjne ogłoszenie: zrób wyraźne zdjęcia w świetle dziennym, opisz zalety mieszkania (lokalizacja, metraż, układ pokoi, balkon, piwnica, parking, komunikacja miejska, okoliczna infrastruktura). W ogłoszeniu zaznacz unikalne atuty, np. piękny widok, niedawny remont, sprzęty w cenie. Staraj się pisać konkretnie i szczerze – nie ukrywaj wad (brak windy, stary budynek), ale możesz je przedstawiać z kontekstem (np. „4 piętro – dla osób ceniących spokój i dobrą kondycję” 😉). Umieść ogłoszenie na popularnych portalach nieruchomości, a także rozważ media społecznościowe. Prezentacje: Gdy potencjalni kupcy zgłaszają się na oględziny, zadbaj o bezpieczeństwo: umawiaj się w godzinach dziennych, nie ujawniaj od razu wszystkich szczegółów telefonicznie (np. czy mieszkasz sam/a). Przy prezentacji bądź uprzejmy i odpowiadaj na pytania. Miej pod ręką kopię odpisu KW i informacji o czynszu, mediach – poważni zainteresowani na pewno o to spytają.